העליון דחה ערעור של חברת התחנה המרכזית החדשה בת"א

השופט צ' זילברטל:

           שני ערעורים וערעור שכנגד על פסק דינו מיום 8.12.2011 ופסק דינו החלקי מיום 14.8.2011 של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' סגנית הנשיאה ד"ר ד' פלפל) בת"א 2065/08, בגדרו התקבלה תביעתו של המערער בע"א 604/12 (המשיב והמערער שכנגד בע"א 7862/11; להלן: מרקור) לסעד הצהרתי שלפיו הוא ביטל כדין הסכמי מכר שכרת עם המערערות בע"א 7862/11 והמשיבות בע"א 604/12 (להלן: החברות) וכן התקבלה תביעתו להשבת כספים ששילם לחברות במסגרת הסכמי המכר.

רקע

1.        בין מרקור לבין החברות נכרתו שלושה הסכמי מכר לרכישת שלוש חנויות במתחם התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב (להלן: התחנה). בהסכמים התחייבו החברות לרשום את הזכויות בחנויות על שמו של מרקור בלשכת רישום המקרקעין בתוך 36 חודשים מיום מסירת החזקה בחנויות. החנויות נמסרו לחזקתו של מרקור בחודש אוגוסט 1993, וחרף פניותיו החוזרות והנשנות לחברות, הזכויות בחנויות לא נרשמו על שמו. יצוין, כי בשנת 2005 נרשמו הערות אזהרה לטובת מרקור. במכתב מיום 24.5.2006, ולאחר שהזכויות בחנויות לא נרשמו על-שמו, הודיע בא כוחו של מרקור לחברות על ביטול הסכמי המכר ודרש גם את השבת הסכומים המשוערכים ששילם על-פי הסכמים אלה. במכתב מיום 25.5.2006 הודיע בא כוח החברות למרקור כי מרשותיו דוחות "בשתי ידיים את הודעתך בדבר ביטול הסכמי המכר, מן הטעם שאין למרשך [מרקור - צ.ז.] כל זכות חוקית לעשות כן".

           בעקבות האמור, הגיש מרקור תובענה, על דרך של המרצת פתיחה, לסעד הצהרתי לפיו הודעתו על ביטול הסכמי המכר ניתנה כדין, וכי על הצדדים חלה חובת השבה. בהוראת בית המשפט (השופט א' אורנשטיין) הועברה התובענה למסלול של תביעה רגילה. החברות מצדן טענו, כי עילת תביעתו של מרקור התיישנה, כי העיכוב ברישום החנויות אינו תלוי בהן, וכי ממילא מרקור לא הוגבל בביצוע פעולות משפטיות בקשר עם החנויות בשל אי-הרישום מאחר שהחברות פעלו כחברה משכנת.

פסק הדין קמא

2.          ביום 14.8.2011 ניתן פסק דינו החלקי של בית משפט קמא בגדרו התקבלה, כאמור, תביעתו של מרקור לסעד הצהרתי באשר לבטלות ההסכמים ולזכותו להשבה. בפסק דין משלים מיום 8.12.2011 נקבע סכום ההשבה והחברות חויבו בתשלומו למרקור.

פסק הדין החלקי

3.        בפסק הדין החלקי הגדיר בית המשפט המחוזי את הפלוגתאות בהן נדרש להכריע, כדלהלן:

  - היש לדחות את התביעה מחמת התיישנות?

  - האם הסכמי המכר בוטלו כדין על-ידי התובע?

                               - מה גובה ההשבה?

           בית המשפט דן בפלוגתאות אלה כסדרן. תחילה דחה את טענת החברות שלפיה עילת התביעה של מרקור התיישנה. טענת ההתיישנות התבססה על כך שהחברות התחייבו לרשום את הזכויות במקרקעין על שמו של מרקור בתוך 36 חודשים מיום מסירת החזקה בחנויות, אשר נמסרו בשנת 1993. הזכויות בחנויות לא נרשמו עד לשנת 1996, והודעת הביטול ניתנה במאי 2006, עשר שנים לאחר המועד בו היה על החברות לרשום את הזכויות בחנויות. נקבע, כי מרקור אמנם מחזיק בזכויות אובליגטוריות בלבד, שכן זכויותיו בחנויות לא נרשמו בספרי המקרקעין, אך הפסיקה הכירה, במקרים מסוימים, בתביעה לאכיפת זכות אובליגטורית במקרקעין כ"תובענה במקרקעין" לצורך קביעת תקופת ההתיישנות; הווה אומר שתקופת ההתיישנות במקרים אלה תעמוד על 15 או 25 שנים (סעיף 5(ב) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, להלן: חוק ההתיישנות). הוסבר, כי אמנם בענייננו אין המדובר בתביעה לאכיפת זכות במקרקעין אלא בתביעה לביטול התחייבות ביחס למקרקעין, אך לשיטת בית המשפט אין מקום להבחין בין מקרים אלה לצורך קביעת תקופת ההתיישנות, ולכן יש לראות בתביעה לביטול התחייבות כ"תובענה במקרקעין" ומכאן שתביעתו של מרקור טרם התיישנה.

           עוד נקבע, כי יש לדחות את טענת ההתיישנות גם בשל מועד היווצרות העילה. נאמר, כי התחייבות החברות לרישום הזכויות במקרקעין היא בגדר התחייבות נמשכת, זאת בהתבסס על הודעת החברות למרקור משנת 2005 לפיה נרשמו לטובתו הערות אזהרה וכי "ביחס לרישום עצמו, הענין נמצא בטיפול בתהליך מתמשך". משכך, נקבע כי מועד היווצרות העילה אינו מועד ההפרה "הראשונית" אלא המועד בו הרישום כבר לא היה אפשרי עוד. לחלופין נאמר, כי יש לראות במכתב ששלח מרקור לחברה בשנת 2001 (בו ביקש שתרשם על שמו הערת אזהרה) מתן ארכה לקיום ההסכמים, כך שמועד היווצרות העילה "נדחה" מהמועד הראשוני בו נדרשו החברות להשלים את קיום התחייבותן.

4.        לאחר שקבע כי עילת התביעה של מרקור טרם התיישנה, פנה בית משפט קמא לבחון אם מרקור ביטל את הסכמי המכר כדין, כלומר בתוך זמן סביר ובתום לב. ראשית נקבע, כי ביטול ההסכמים נעשה בתוך זמן סביר כנדרש בסעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות)). הוסבר, כי על פני הדברים החברות הפרו את ההסכם הפרה יסודית (כהגדרתה בסעיף 6 לחוק התרופות), שכן בסעיף 24 להסכמי המכר נקבע ש"המועדים הקבועים בחוזה זה הם מעיקרי החוזה" והפרה מסוג זה מקנה לנפגע זכות לבטל את החוזה באופן מיידי, אך מרקור לא עשה שימוש בזכות זו ותחת זאת העניק לחברות אורכות לקיום ההסכמים (תחילה במכתב הנזכר לעיל משנת 2001 ולאחר מכן במכתב משנת 2004). לשיטת בית משפט קמא, אין בעובדה שמרקור לא עשה שימוש בזכותו לביטול מיידי כדי להפוך את ההפרה מצד החברות ללא יסודית או ללמד כי הלה ויתר על זכותו לביטול הסכמי המכר. הוסבר, כי חלוף הזמן בין מועד ההפרה היסודית לבין מועד מתן הודעת הביטול מקנה להפרה "תכונה" של הפרה לא יסודית והיא הדרישה למתן ארכה בטרם מתן הודעת הביטול (סעיף 7(ב) לחוק התרופות), ובענייננו יש לראות בחלוף הזמן עד למתן הודעת הביטול כמתן ארכה לקיום ההסכמים. עוד נקבע, כי בחילופי הדברים בין מרקור לחברות הובהר שאין בכוונתו לוותר על זכותו לביטול ההסכמים.

           בית המשפט דחה את טענת החברות כי הודעת הביטול ניתנה בחוסר תום-לב, שכן מרקור ביקש לבטל את הסכמי המכר בשל טעות בכדאיות העסקה ולא בשל העילה "הפורמאלית" של אי רישום הזכויות. נקבע, כי טענה זו "הופרחה לחלל האוויר על-ידי הנתבעות [החברות - צ.ז] בלי שהונחה תשתית ראייתית לביסוסה". עוד נאמר, כי המועד בו יש לבחון אם התקיימה טעות בכדאיות העסקה הוא מועד שכלול החוזה, כלומר האם במועד כריתת החוזה טעה מי מן המתקשרים בהערכת טובת ההנאה שעשויה לצמוח לו מן החוזה, ואין זה המצב בענייננו.

5.        כאמור לעיל, בית משפט קמא קבע, כי הפרת ההסכם מצד החברות עולה כדי הפרה יסודית. בית המשפט דחה את טענת החברות כי התניה הקבועה בסעיף 24 להסכמי המכר (המייחסת חשיבות למועדים שנקבעו בחוזה) נעדרת תוקף בשל היותה תניה גורפת (ראו סעיף 6 לחוק התרופות). נקבע, כי מאחר שהחברות הן שניסחו את הסכמי המכר הן מנועות "מלהתנער מההשלכות המשפטיות הנובעות מהנוסח שהן עצמן הכתיבו". נאמר גם, כי יש לקרוא את סעיף 24 באופן שתחולתו תוגבל רק למועדים מהותיים, אשר סביר שישפיעו על שיקולי צדדים סבירים בעת שכלול העסקה. נוכח האמור, נקבע כי אין מקום לדון בטענת החברות שלפיהן ביטול ההסכם אינו צודק בנסיבות העניין (כנדרש בסעיף 7(ב) לחוק התרופות).

6.        משנקבע כי הסכמי המכר בוטלו כדין, נדרש בית המשפט לבחון מהו סכום ההשבה לה זכאי מרקור. בכתב התביעה עתר מרקור להשבת הסכום המשוערך ששילם בתמורה לרכישת החנויות בתוספת הפרשי ריבית והצמדה, ונטען כי סכום זה מגיע לסך של 10,094,643 ש"ח ליום הגשת התביעה, כשהסכום הנתבע הועמד על 10,000,000 ש"ח לצרכי אגרה. בית משפט קמא קיבל את טענת החברות, כי כנגד השבת התמורה ששולמה עבור החנויות, על מרקור להשיב להן את שווי דמי השכירות שקיבל תמורת השכרת החנויות החל ממועד מסירת החזקה ועד למועד ביטול ההסכמים, בניכוי הוצאות מסוימות. בעניין זה נדחתה טענת מרקור, כי דרישה זו של החברות היא למעשה טענת קיזוז שלא פורטה כנדרש בכתב ההגנה. הוסבר, כי דרישה זו של החברות אינה אלא טענה להשבה הדדית המבוססת על הוראת סעיף 9(א) לחוק התרופות שמטרתה, בין היתר, "להשיב את פירות החוזה שבוטל בבחינת אי עשיית עושר".